段生，不知道他叫什麼名字，也不知道他是什麼地方的人了，長到十七八歲的時候，丰姿神態，清秀明朗，稱得上是潘岳衛玠一流的美男子。
可是，段生年少的時候就沒了父母，家裡很是貧寒，然而，鄉里鄰居親戚朋友大多都很器重他，常常資助給他金錢，因此，家裡才不是很困窘。
段生對自己的才華很是自負，銳意進取，心裡想出了讀書作文，考科舉之外，再也沒有別的路能讓自己不被窮鬼譏笑了，因此，對於考取功名，十分心。
考童子試，得補縣學生員，地方鄉試沒有考中，便從親戚那裡借了一些錢，到都城去參見順天府舉行的鄉試，可最後還是落第了。
段生沒了錢，沒辦法回去了，於是，就留在了京師，以圖再考。
城東有一處小宅院，向來不安寧，因為這個緣故，主人收取的價錢很低，段生也不知道裡面有什麼事，就租下來居住。
從夏到秋，也不見有什麼怪異的事，只有幾扇紙窗，一架榻，讓自己孤悶無聊而已。
一天晚上，吹滅了蠟燭，就睡過去了。
過了一會兒，從睡夢中醒過來，自己卻睡在綃帳繡被之中，麝蘭的芳香，撲鼻直入。
段生驚訝地坐起來，向四周看了看，地上擺上著漆得鮮亮的桌几，牆壁上掛著各種金屬裝飾物，有人影映照在牆壁上，是一個女郎，正背對著燈坐在那裡，金釵閃亮，鬢髮有光，隱隱約約地晃動，珥鐺玉珮，時時鈴鈴作響。
段生不毛髮直聳，立即問道：“這是什麼地方？你是什麼人？”
女郎稍稍回過頭來，露出小半臉來，向了段生看了幾眼，一會兒發出流鶯般的聲音，說道：“你自己來了這裡，還不知道嗎？我不問你，你反而來問我？”說完，又把臉完全轉過去，背對著燈，微微聽到她在歎息。
段生心裡怯懼，就不敢再問了，只如刺蝟一樣縮在被子裡，猶如在蒸籠，全是汗水，不覺頭腦發昏，又熟睡過去了。
等他醒來的時候，一輪殘月照在窗戶上，遠處報曉的鐘聲已響了，自己仍然是獨自睡在客舍中，便認為自己是做了一個夢。
第二夜，等睡下之後，忽然有人來搖他醒來，則是前面背燈坐著的女郎，對他微微發笑，什麼話也不說。
段生仔細一看，姿態容貌傾國傾城，當世恐怕沒有幾個女子能比得上，心裡的疑惑懼怕，頓時就消減了，就推開枕頭，抱著被子坐起來，詢問女子的邦族姓氏。
女郎低低地答應道：“天下哪有這麼倉促的客人，兩次造訪人家，還不知道主人的姓氏。我姓杜，名蘭秋，籍貫本來是洛陽人。當初跟隨父母，移居段生就請拜見她的父母。
蘭秋道：“搬走又有五年多了，只有我和一個婢女小鈴居住在這裡。”
段生又問有沒有什麼親戚和她們往來。
蘭秋道：“沒有什麼親戚，只有幾個異姓姐妹幾個而已，都居住在別屋宅中。”
段生暗自高興，就和蘭秋開起玩笑來，蘭秋兩頰泛紅，也不回答他，只是低著頭，捻弄著自己的衣帶而已，一雙纖纖細手，猶如一對壁玉。段生喜無比，上前去握著她的手腕，擁抱著蘭秋，把嘴往她的臉貼去，想要和她親。
蘭秋雖然微微地推拒，然而已露出一副妖冶漾的神態，漸漸地就不再支撐了，低聲罵道：“何處來小郎，如此作惡。”
於是，解衣上，一番。秋蘭抱璞含苞，依然還是個未經人道的初女。
一會兒，一個婢女敲門進來，手裡拿著一個器皿，放在桌子上，說：“我來了。”穿著青色窄袖的衣服，也生得妖冶異常。
等看見了段生，一臉嚴厲地說：“誰家秀才不守法度，該當讓他遭受水災，以懲罰他的風流之罪。”
段生聽了，顯得惶恐疑惑，不知道怎麼回答，蘭秋看著他笑了笑，向婢女揮手，道：“去，去！狡獪婢子，故意說這些大話來嚇人，不害怕書癡嚇破膽嗎？”
婢女一臉含著笑，慢慢地走了。
蘭秋對段生道：“這就是小鈴，是我的心腹，你不用害怕。”
段生才敢放開來出了，暢快地出了一口氣，慢慢地也明白了水災是什麼意思，問蘭秋道：“卿喜好飲茶嗎？”
蘭秋戲撫著他的腮道：“多虧小郎聰明穎悟到了這一點，我生平確實有這癖好，自認為是女中盧仝，因此，婢女們向來都是這樣說。不知道小郎空著肚子，能陪我喝上幾壺不？”
段生向來也喜好喝茶，立即答應道：“有何不可，喝多少都不在話下！”
蘭秋道：“書生大話恐嚇眾人，是常用的伎倆，要試一試，才知道是怎麼回事。”
秋蘭提著衣裙，準備下，段生從後面戲捉著她的腳，說：“新花帶雨，惹人喜，讓人看得眼花！”
蘭秋回過頭來，兩眼惱怒地看著他，一時心急，臉上變得通紅，不知道說什麼，就拉過段生的衣衫來看了一下，擲在地上，說：“窮書生貂裘破敗了，落第秀才，貧寒至此，還對著人做出這些醜態！”
正中段生的心懷，不覺羞愧難安，歎息著坐起來。
蘭秋又轉而安慰她道：“只不過說說笑而已，大丈夫不恥於粗衣布袍，難道還為破衣敗絮感到慚愧。”就拾起地上的衣服，給他穿上，讓他也起來。
接著，取來碗，倒上蘭秋道：“不也全是這樣！我聽說曹沫不因為三次連敗而感到可恥，卞和不因為再次受到砍斷腳的刑罰而感到懼怕，忍耐才能成功，經過艱苦才能得到。看他們的行為，志念堅定而已！讀書人只要有真才，終會得到賞識，為何要讓自己如此不快呢？”
段生道：“這些都是老生常談的話了，哪個不知道？等入其中了，怎會不動於心？況且前面我看你，背燈歎息，也好像有什麼憂愁的事。你生得玉貌珠顏，正當妙齡，還有什麼不快的？也這般愁苦，難道是為了郎君而憔悴嗎？”
蘭秋也不覺傷心起來，說：“我的愁苦，比落第秀才還要重。一孤苦，猶如天上明月，命運淺薄，猶如天上雲彩。回首當年，已是幾度風，人世孤苦零丁，還有比這更愁苦的嗎？”說完，流下兩行淚水來，聲啼哭起來。
段生也感到淒傷，淚水湧出眼眶，不能自主，又用衣袖給蘭秋擦臉，用寬心的話來安慰她。
小鈴聽到了，也來勸勉。
蘭秋才止住哭聲，淚痕縱橫在粉嫩的臉頰上，淒慘的眼眶中，還滿含著淚水。
於是，又倒茶來繼續喝，各自驅趕心裡的愁緒，喁喁絮語，一會兒，已喝完幾壺了。
蘭秋兩頰泛上紅暈，像是喝過酒一樣，更加覺得妍麗動人。段生心裡喜不已，就說茶已經喝夠了，該飲藍橋瓊漿了。
蘭秋微微向他笑了笑：“茶水已經倒滿了，還容不得你投降，且再喝一杯。”讓小鈴捧了一杯進奉到段生面前，段生勉強喝完了，說：“中奇渴，不是苦茶就能消除的。”
小鈴把查放下，笑了笑，就出去了，蘭秋也笑了一下，就停止了。
於是，又上睡覺，段生開玩笑和蘭秋說：“溫柔鄉中宿，死了也不冤枉。”
蘭秋道：“本來向來與你有緣，沒想到在今晚就了決了。”
段生聽說向來與他有緣，轉而感到有些疑惑，說：“旅途之中，孤獨難耐，不知道為何有這樣的好事？還怕是夢在戲弄我，不是什麼緣分，只是一個幻夢，夢醒之後，只好向著梅花惆悵歎息而已！”
蘭秋道：“天下恐怕沒有這樣的夢，夢裡恐怕沒有這樣的人，人中恐怕沒有這樣的景。郎君既然認為是夢，就和郎君同夢，怎麼樣？”
段生便才放下心來，然而始終感到有些疑惑，等蘭秋睡去之後，私自從下搜得一隻繡鞋，藏在腰裡，等天亮了，再驗證是真的還是夢幻。想一個晚上都到了早上，便不見蘭秋在哪裡，自己也還是睡在自己的上，而那只繡鞋卻又還留在他的邊，纖小猶如一彎新月，花樣別緻精巧，和人間美人的繡鞋也差不多。
感歎驚詫了一會兒，想這不是一個夢，然而，也知道蘭秋絕對也不是人，滿心疑惑憂懼。
一共三天晚上，都沒有合眼，獨自一個人在屋裡，還是和原先一樣，也沒有什麼奇異的事發生，然而，對蘭秋很是思念，整天玩弄那只繡鞋，當做寶貝一樣珍惜，認為是美人的東西，雖然人不見了，還有物在，也只得珍惜。
到了第四天，看著天色已是黃昏，覺得很是無聊，躺臥在上，恍恍惚惚地又睡到了錦繡榻上，見蘭秋掀開帷帳，嫵媚多地凝視著他，手微微打到他的臉頰上道：“書生文質彬彬，盜取人家的東西做什麼？所謂戀物一類的人，難道不是你嗎？”
段生見到蘭秋無比驚喜，答應道：“只不過憑它請你到來而已！”
當時，小鈴也在旁邊，假裝惱怒起來，道：“酸秀才做了賊，逃了三天，今天還強行狡辯，該讓你好好地跪在地上，讓你以後不敢再犯。”直接上前去，拉段生的衣服，讓他下，要讓他跪下。
蘭秋笑著道：“郎君也可憐了，姑且饒恕他，讓他出力贖罪。”
段生也笑著道：“武庫中的矛戈，隨具備，只是無用武之地，這可奈何？”
小鈴道：“昨天高七姑下請柬，邀請去秉燭夜遊，想也許還虧欠她一筆詩債，何不帶郎君一同前去，一比高下？”
蘭秋道：“你不說起，我差點忘了。士人雅集，郎君總是技癢，要在眾人面前一展才華，聽到這樣的事，他早想快點走了，還用得著勸駕嗎？”
段生笑著道：“既想請人解圍，就用這樣的激將法，真是智囊啊！雖然這樣，夜已經深了，心裡搖曳不定，怎麼敢外出？她要是問我從哪來的，又將怎麼回答？也不怕鴻雁魚兒離開了網嗎？”
蘭秋道：“男女相伴，都是司空見慣的事，不必擔心唐突了，我袖裡自有兵馬，用不著他人捉刀。所以要讓你一起去，是擔心你回客舍去了，甘受寂寞。”
段生就答應了。
小鈴在前面帶路，剛走出門，就覺得西風刺骨，寒冷的露氣直侵肌膚。一片月亮，從東邊升起，樹影搖曳，不滿大地，大約走了三四里的路，看見燈光隱隱，照到樹林之外，一會兒就到了則是一處宅第，四周圍著茅屋土房。敲了幾下門，一個使女出來，迎接他們進去，直接到達廳堂。
蘭秋向著內室，呼喊道：“不速之客來了，主人為何躲在屋裡呢？”
一會兒，有一個美人從裡面出來，年紀十的樣子，妍麗的容貌，修長的姿態，可蘭秋有得一比。笑著道：“我說是什麼貴客呢，原來只紅拂女帶著男子一起來了。”
段生侷促謙讓，說不上話來。
美人又道：“窮人子弟，都是這樣嗎？”
段生私自詢問小鈴，才知道美人就是七姑。
七姑請他們到內堂去，段生惶恐不安，連連說不敢不敢。
蘭秋道：“我的郎君，就是他的郎君，何必如此拘謹呢？”就挽著段生先走了。
七姑笑罵道：“小妮子這樣唇劍傷人。”
段生到了此時，也不再怕了，回頭向七姑看了一眼，笑著想她謝罪。
七姑低著頭，也沒有回應。
等到了內堂，雪白的牆壁，窗戶上刻著紋路，桌几坐榻都很華麗，獸爐中焚燒著香料，一縷青煙，裊裊上升，圖書筆硯，也擺放得錯落有致。在紅燭光的照耀下，遠遠看見台階前盆花羅列，綠葉紛紛。
段生問：“是什麼話這般濃密艷麗？”
使女告訴他說：“斷腸花也！”
段生叫人拿過蠟燭，走進過去觀看，見胭脂點點，只覺得楚可憐，再回頭看眾女子，都顯出淒婉的神色。
接著，又聽到了敲門聲，叫使女去應門。過了一下，有幾個女子一起進來了，一個有四十多歲，面目枯瘦，一個有三十多歲，一個二十多歲，各自相見問候，都是左右鄰居，赴七姑邀請而來，招呼之後，紛紛坐下，就送來茶水，幾樣山果，讓眾人吃喝。
段生才詳細詢問七姑家世。
七姑答道：“我是高縣令的女兒。阿父到福州做官去了，留下老母和我居住在這裡。一個月前，阿姐家把老母接去了，還沒有回來。”
段生道：“大家風範，果然不同尋常。”
七姑言語酬答，談吐妙趣橫生，眾女子肆無忌憚地玩笑，游詞語，無所不至。只有七姑正襟危坐，莊重地說話，不顯出輕佻，然而，眉影眼波，時時轉向段生，似乎很喜歡段生。
段生也頗為被她的美貌意迷惑。
一會兒，四十多歲的女子道：“七姑請我們來，有什麼事？”
七姑捧著茶碗，站起來說：“樽酒傷神，一連幾天來三十多歲的女子笑著說：“主人吝嗇，不願意破費，只有一杯淡茶，就妄想當主人請人赴會嗎？”
二十多歲的女子道：“這也可以說是所持者小，而所求者大了。”
蘭秋道：“良夜苦短，不要口舌糾纏，浪費時間了。便可聽從七姑的意見，傳為後佳話。不要再談論酒食了，不然讓讀書人又想要吃了。”眾人都笑了起來。
段生見了七姑，已覺得她很美，又見她對自己有，自己心裡也對她有意了，就站起來請求道：“群芳畢集，哪用遠找什麼舊題？庭院中海棠盛開，就是很好的題材，可以以此賦詩。聽說這花是少女懷人，淚水灑在地上生出來的，真是花啊！我已拈得了拙句，不知道可否見得人？”
眾人道：“好，快快寫來。”
有人送筆墨到段生的面前，段生寫好了之後，直接送到七姑面前，詩句寫道：
“豈讓無香種，芳名況復同。
夜深花不睡，應為怕秋風。”
四十多歲的女子看了，看了蘭秋幾眼，笑著道：“你家郎君，已對別人有意了。”
蘭秋道：“得隴望蜀，薄倖郎大多都是這樣，不足為怪。”
段生岔斷她們的對話，用別話掩飾過去了。
接著，蘭秋和七姑的詩也寫好了。
七姑的詩寫道：
“秋看花最可憐，碧雞空見海棠顛。
玉腰未識花成淚，誤到香霏小閣前。”
蘭秋的詩寫道：
“當年珠淚階頭濺，化作秋來花片片。
玉骨長埋夜獨眠，柔腸斷盡無人見。”
二十多歲的女子道：“七姑的詩過於悲涼，蘭秋的詩無端愁怨，讀了使人感慨淒傷，哪裡還有心思再作？不如就這樣停止了吧！”
段生看眾人，眉目間都顯出怨恨的神色，認為是自己考慮不周，以海棠花為題，引起了她們心中的不快，急忙自責。
七姑道：“薄命之人，各有各的心事，不是你的過錯。”於是，眾人都辭別而去了。
蘭秋對段生道：“七姑與你有緣，你也有心，何不留下來完了夙願？我也去了，芙蓉鏡下，還有相見的時候。”
七姑一句話也不推拒，段生心旌搖曳，去留難以自主，而蘭秋已叫上小鈴出門去了。
使女接著就關上門，帶著段生到七姑的臥室，光彩華麗，和蘭秋的臥室沒有什麼區別。
一會兒，七姑也進來了，背對著燈，癡癡地坐著，不發一語。
使女慢慢地走出去，把門在外面關起來。
段生上前對七姑作揖，七姑起初不答應，段生又近上去，才低低罵道：“蘭秋陷害我了。”
忽然聽到使女驚慌地來報告說：“夫人回來了！”
七姑臉色頓時就變了，急忙叫段生伏在上，她才走出去。
接著，聽到有老婦的聲音，自外而內傳進來，聽到老婦說：“茶具縱橫，什麼客人來了？”
七姑道：“鄰家的姐妹。”
老婦又道：“你剛才見了我，神色不定，是什麼緣故？”
七姑道：“和阿娘分別了那麼久，聽到阿娘回來，因此喜形於色。”
老婦又道：“我看你不是喜色，而是驚懼。”
接著，看見老婦走進了臥室，年近六十，面目凜然，一臉惱怒的神色，追問七姑道：“怎麼會有男子氣味？”
七姑見隱瞞不了，就直接告訴母親說有男子在屋裡。
老婦大為惱憤，說：“你父親居官不潔，也傳給你了嗎？為何做出這樣的醜事？”
七姑羞慚地伏在地上，老婦的使女拉開帷帳，提著段生的耳朵，把他從被子裡拉出來。
段生跪在地上，向老婦謝罪，老婦滿腔怒氣，堵塞在口，過了半晌才罵道：“好秀才，幹出這等禽獸之事來。”拿起木杖打了在家的使女數十棍，責罵她為何隨便讓男子進家門來，叫她把段生趕出大門去。
段生走到門外，門立即就關上了，還聽到裡面嘩鬧不已，倚靠在屋簷下偷聽，聽到老婦說：“不看他是個進士，肯讓他出去嗎？”剩下的話則嘈嘈雜雜聽不清楚了。
遠遠聽到群雞已雜亂地鳴叫起來了，裡面的說話聲也安靜下來了。
段生也已十分睏倦了，就睡在了屋簷下。
等他醒過來，東方已發白了，感覺寒露侵衣，蟲子在耳邊聒叫，抬頭看見樹木橫斜，群鳥啁啾，夜裡的房舍都化為烏有，自己則是臥在亂墳堆中，驚愕地起來，踉踉蹌蹌地回去了。
距離他居住的地方，有二里多路，夜裡不知道是怎麼到那裡去的，感覺好像有很近。
段生把自己遇到的事告訴主人，主人不敢隱諱，告訴他說：“這屋宅實際是河南杜某所居，聽說他有一個女兒，沒有嫁人就死了，有一個婢女，不久也死了。你所遇到的，一定就是她們。至於高七姑，這裡官地上墳墓很多，就不知道是誰了。”
段生又問杜家的墳墓在哪裡，主人也不知道，只叫段生快離去，不然，恐怕要惹上災禍。
段生在心裡想了一下，別的地方，房租一定很昂貴，自己哪裡有錢支付，心裡也留戀著蘭秋的美，住在那裡，死了也甘心，又想青娥皓齒，軟玉溫香的人，該當段生走進臥室，準備拿出繡鞋來，讓主人看看，繡鞋原先是放在枕頭下的，這時已不見了。
段生在客舍中徘徊眷戀，希望再見到蘭秋，過了好久也都不見。又想起老婦說“進士”的話，知道自己一定會考中，心裡轉而又感到安慰，於是下帷苦讀，果然考中鄉試，第二年又成了進士。
準備整理行裝，回家去了，一天晚上，夜色朦朧的時候，見蘭秋姍姍走來，向他拜了兩拜，說：“知道郎君時常思念，我也不是不想念郎君，只是緣盡於此，之所以又來見你，想求你念在枕席恩的份上，也顧及到地下枯骨而已。我以前不小心，觸怒了父母，一死了之了，婢女也因為這事也死了。沒有找到埋葬的地方，就葬在這屋室中，郎君的臥榻之下，就是我和婢女葬之處。郎君以前沒有能力為我們改葬，因此，不敢和你說。現今你是貴人了，希望你能另選一塊地，重新把我們埋葬，就靠在七姑的旁邊，讓我的魂魄有個依靠，小鈴也得一起遷走了。如此大恩，不得報！”
從袖子中拿出一個玉環，送給段生道：“這是我小時候玩耍的，父母拿來殉葬，現今贈給郎君。雖然不足以報答你的大恩，也算我的一片心意，郎君不要推辭，讓我在酒泉之下感到抱歉！”
段生想要回答，中像壓著重物一樣，發不出聲來，手也沒辦法搖動，只有點頭答應而已。
忽然，砉地一聲，段生驚醒過來，立即坐起來，已不見蘭秋在哪裡了。
凝思了好久，才明白“芙蓉鏡下，還有相見的時候”是什麼意思。
第二天，告訴主人，在榻下挖掘，果然見到了兩口棺材，抬到官家地中，並埋在自己前面睡臥的高七姑的墳墓旁邊，立起兩塊石碑，一塊題道：“洛陽美人杜氏蘭秋之墓。”一塊題道：“杜蘭秋侍女小鈴之墓。”
段生澆酒祭奠，慟哭了一場，才回去。
果然在下得到一個玉環，裝在匣子中珍藏起來，珍為異寶。
後來，段生官至二千石。